18.03.2007 Начало XXI в. для офисного строительства в Москве и в России — это открытие новой эры русских небоскребов. Вопреки отсутствию подробных строительных норм, деловые высотки взмывают в небо. И ни одна теоретическая база не поспевает за развитием этого сектора рынка. Девелоперы зарабатывают репутацию, вкладывают в бизнес огромные деньги, арендаторы работают в современных и красивых зданиях. Обратная сторона медали — проблемы безопасности: проектировочные и управленческие решения, которые каждый создатель высотки применяет или не использует на свой страх и риск.


Пригласив как-то раз представителей СМИ на очередную экскурсию по башне “Федерация”, гордости компании Mirax Group, ее президент Сергей Полонский водил любопытных журналистов не парадными коридорами и не по роскошным этажам, а по запасным лестницам, рабочим лифтам и самым верхним, пока продуваемым всеми ветрами ярусам. Он хотел показать всю правду. Любопытствующие журналисты наблюдали Москву и стройку века в “Сити” с высоты самого высокого столичного небоскреба (448 м со шпилем) и засыпали Полонского придирчивыми вопросами. О “трещинах в фундаменте”, о конструктивных особенностях здания, о безопасности и даже о мерах защиты от терроризма. Кто-то из газетчиков, похлопывая ладонью по удивительно прочным, на ощупь непробиваемым окнам-стенам “Федерации”, неожиданно спросил, пожароустойчивы ли они. Полонский ответил, что сами стекла не пожароустойчивы и что нигде в мире в офисных небоскребах и не применяются огнеупорные стеклопакеты.

Толкование сказанного Полонским о стеклопакетах не было ошибкой журналистского восприятия. Как позже объяснили технические специалисты “Федерации”, стеклопакет в башне использован на самом деле неогнестойкий. Но если вдруг случится пожар, фасадные конструкции будут орошаться спринклерной системой. Что касается мировой практики, то в американских и европейских строительных нормах нет специальных требований к пожаростойкости фасадных стекол в бизнес-высотках. Одна из причин — инвесторам и девелоперам невыгодно использовать такие стеклопакеты из-за их большого веса, объяснили специалисты Mirax Group. Как рассказали эксперты компании Facilicom, во-первых, такие стекла повышают стоимость строительства, а во-вторых, не гарантируют безопасности. При возникновении пожара они, конечно, не лопнут и даже смогут сократить доступ кислорода в помещение, предотвращая распространение огня. Но разбить их для спасения людей будет почти невозможно из-за колоссальной прочности. Для справки: огнеупорное стекло немецкого производителя Robax в России стоит 10 500 руб. за 1 кв. м. Башня “Восток”, например, в комплексе “Федерация” — 93 этажа, башня “Запад” — 62 этажа.

Для “Федерации” разработаны свои специальные нормы безопасности, в которых альтернативой огнестойким стеклопакетам служат и система орошения, и резервуары с водой в межэтажных перекрытиях, и много различных систем безопасности.

Однако основные проблемы в офисных высотках, судя по практике, начинаются во время эксплуатации действующих зданий, а не перед сдачей их приемочной комиссии.

ЧП российского масштаба

Речь идет не о башне “Федерация”, а о том, как правильно эксплуатировать те технические преимущества, которые были заложены в проект для безопасности самого здания и его сотрудников. В офисных высотках разных городов России время от времени происходят какие-нибудь катастрофы. Начать список можно хоть с Останкинской башни, которая горела несколько раз.

Бич всех офисных небоскребов — пожары. Трагедией стало возгорание помещений в офисном центре Владивостока в 2006 г., в котором погибло девять человек — сотрудников Сбербанка. В центре судебного процесса оказались владелец офисов и специалисты пожарной охраны, которых обвиняли в халатности. В самом здании в момент пожара, по данным МЧС, лестничные проходы оказались перекрытыми стальными решетками, так что маневров для спасения от огня было немного. После ЧП начались массовые проверки деловых небоскребов в регионах России и ужесточились требования к противопожарным нормам. Спасатели МЧС указывают на то, что в зданиях во время пожара оказываются почему-то заблокированными эвакуационные выходы, двери на запасные лестницы находятся на замках, а системы оповещения о возгорании вообще отсутствуют, т. е. не учитываются инвесторами в проектах. В Иркутске, например, по распоряжению мэрии периодически проводятся рейды по пожарной безопасности в офисных высотках. Основные претензии у контролирующих органов, по данным отдела государственного пожарного надзора Иркутска, к отсутствию систем оповещения о возгорании в деловых высотках, неправильно установленным турникетам и дверям. Пути эвакуации должны открываться по ходу движения. Если же двери открываются навстречу идущим, то, когда при пожаре начинается паника, толпа упирается в дверь и не может открыть ее. Нарушителей правил в местной мэрии решили штрафовать за подобные планировочные ошибки.

В Красноярске администрация установила похожие правила для строителей и владельцев высоток. В 2006 г. в черный список попали три деловых здания. В Сургуте тоже начались тщательные проверки офисных зданий на соответствие противопожарным нормам. Одна из сургутских высоток стала предметом споров — “Офис-центр” на ул. 50-летия ВЛКСМ. Госпожнадзор города собирается требовать в суде прекращения эксплуатации высотки, так как в ней хронически нарушаются нормы. Например, все эвакуационные пути закрыты, а отделка стен выполнена из горючих материалов. Владельцы “Офис-центра” обещают устранить недостатки, но у госпожнадзора не хватает терпения ждать.

А в Волгоградской области за 2006 г. службами МЧС было зафиксировано 6000 пожаров в домах и офисах. Особенно сложно эвакуировать людей из высоток, подчеркивают сотрудники МЧС, специально предусмотренные для эвакуации лестницы дотягиваются только до 16-го этажа. В ближайшее время МЧС обещает закупить спасательные полотна и рукава, благодаря которым можно будет вытащить людей даже с самых больших высот.

Следить за исправностью и жизнеспособностью всех систем высотки — дело управляющей компании и эксплуатирующих служб, считает Эдуард Апсит, генеральный директор группы компаний Facilicom, оказывающей услуги по эксплуатации. “Что касается безопасности, за которую отвечает эксплуатирующая организация, то она заключается в наблюдении за исправностью всех систем здания, включая устройства, отвечающие за пожарную безопасность, и те элементы, которые взаимодействуют с системами пожарной безопасности при возгорании”, — рассказывает он.

Но вопрос о безопасности не входит в число первых, которые обычно задают на деловых переговорах арендаторы своим арендодателям. Расположение здания, цена помещений, парковка — вот первые параметры, о которых спрашивают. Да и в действующей сейчас на московском рынке классификации не указан тот перечень систем безопасности или набор параметров, который бы консультанты рекомендовали в обязательном порядке для офисов классов А и В, соглашается Ирина Флорова, руководитель отдела исследований компании CB Richard Ellis / Noble Gibbons. В классификации есть только общее требование — о наличии современных систем безопасности в офисных зданиях.

“По нашему опыту наличие или отсутствие систем, отвечающих именно за безопасность людей, находящихся в здании во время возникновения аварийной ситуации, зависит не столько от класса офиса (А или В), сколько от желания владельцев вкладываться в дополнительные устройства эвакуации персонала и средства индивидуальной защиты”, — объясняет Эдуард Апсит.

Спрос рождает предложение. Если бы системы безопасности здания были главнейшим критерием для арендатора при выборе помещения, то девелоперы быстро изменили бы стратегию на рынке. Консультантам в Москве известна только одна компания-арендатор, которая безопасность сотрудников ставит на первое место, — это Ситибанк. Так стало после пожара в одном из офисов банка в Южной Америке, во время которого погибло несколько сотрудников. Теперь Ситибанк во всех бизнес-центрах, во всяком случае в московских, арендует только первые этажи.

В Центре международной торговли на Красной Пресне проводились учения для всех сотрудников компаний, находящихся в здании. Они упражнялись в беге по запасным лестницам комплекса на тот случай, если произойдет пожар или еще что-нибудь. Но все эти примеры скорее исключение.

Базовый комплект

Строительство высоток в нынешней Москве началось после 30-летнего перерыва, за это время многое в мире в правилах возведения таких сооружений поменялось. Образцами предыдущей московской волны высотного строительства можно считать административные здания на Новом Арбате, здания СЭВ (нынешний офис мэрии Москвы), Белого дома правительства России, банковского комплекса на пр-те Сахарова.

Если говорить о безопасности с технической точки зрения, погрузившись в анатомию здания и детали строительного процесса, то в России и Москве строительство офисных высоток осложняет отсутствие современных норм в законодательстве, не считая той части СНиПов, которые существуют.

“Крайне мало строительных компаний, которые специализируются на высотном строительстве, — делится мнением генеральный директор компании — производителя и поставщика стройматериалов "Пенетрон" Игорь Черноголов. — В Москве их единицы, про периферию говорить вообще не приходится. К сожалению, нормативная база по соблюдению вопросов безопасности строительства и эксплуатации на объектах высотной застройки находится только в стадии формирования”.

“Положение осложняется отсутствием новых отечественных нормативных документов на проектирование и возведение высотных объектов — федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ "О техническом регулировании" практически отменил действие всех ранее функционировавших ГОСТов и СНиПов. Офисы "Газпрома", Уникомбанка, Сбербанка возведены при реальном отсутствии норм проектирования объектов такой этажности”, — пишет в одном из исследований по высотному строительству профессор Московского государственного строительного университета Татьяна Маклакова.

Пока действуют “Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в г. Москве” — МГСН 4.19-2005. К созданию этих норм были привлечены ученые 16 научно-проектных и научно-исследовательских институтов. После утверждения в конце 2005 г. документ стал основным руководством.

В так называемый базовый набор систем безопасности для деловых высоток из противопожарных элементов входят системы пожарной сигнализации, пожаротушения, пожарный водопровод (автоматическая система пожаротушения), специальная вентиляция и система дымоудаления, рассказал Эдуард Апсит. Может быть установлена и система аварийного оповещения людей о возгорании (голосовые сообщения с инструкциями о порядке эвакуации). При срабатывании пожарной сигнализации лифты должны безотказно заработать по аварийному алгоритму: перейти в неуправляемый режим, спуститься на 1-й этаж здания и открыть двери. Во время спуска вниз в лифтовую шахту и лифт подается под давлением воздух.

Видов пожарных сигнализаций много, но принцип работы у всех похожий: они реагируют либо на задымление, либо на повышение температуры воздуха. Вид систем зависит от назначения помещения, в котором их устанавливают. Например, в кабинетах, где хранятся документы или товары, т. е. где не будут находиться люди, монтируются газовые или кислотные системы пожаротушения. Они действуют по принципу вытеснения кислорода из помещения и тем самым прекращают горение огня. В комнатах, где обычно находятся люди, применяют пеновые, порошковые или водяные огнетушители. В офисных высотках чаще встречаются водяные системы. Они более надежны, поскольку реагируют на температуру воздуха и приводятся в действие безотказной механической системой.

Стоимость противопожарных установок зависит не только от марки производителя, но и от особенности установки и обслуживания системы в том или ином здании, от цен на аналогичные системы у разных производителей, от степени автоматизации системы и от того, как она будет управляться, говорит Эдуард Апсит.

Помимо противопожарных систем существует набор и других жизненно важных для высотки устройств. Это электронные комплексные (интегрированные в здание) системы видеонаблюдения, контроля доступа в помещение, охранной сигнализации, а также ряд защитных подсистем от различных видов угроз. И даже установки для управления паркингом.

Эвакуация под вопросом

Есть у высоток один большой недостаток: в них невозможны некоторые способы пожаротушения и эвакуации людей, считает Апсит. В чрезвычайных ситуациях все зависит от того, что есть в распоряжении человека. В разряд спасательных систем входят внешняя стационарная лестница (но она портит облик здания), приставная лестница пожарной машины (ограничена для использования в высотных зданиях), альпинистское пожарное снаряжение (вопрос — есть ли оно в помещениях и умеют ли сотрудники им пользоваться), так называемые пожарные рукава, или эвакуационные лифты (тоже вопрос — установлены ли они в здании).

К индивидуальным средствам эвакуации можно отнести альпинистское снаряжение. Например, выпускают такие спасательные наборы, в офисе они устанавливаются либо на полу, либо в специальном футляре на потолке. При пожаре сотрудник офиса вынимает из футляра спасательную косынку, надевает ее и прикрепляет карабином к спасательному тросу. На тросе спасающийся от пожара спускается через окно и вдоль стен здания на землю. Такие стальные тросы работают с надежностью 10:1, на разрыв выдерживают более 1,5 т. Стоимость такой косынки может составлять от 12 500 руб. на одного сотрудника.

Встречаются и более прогрессивные стратегии спасения. Те же вертолетные площадки на крышах небоскребов. Они распространены в зарубежных проектах. В двух офисных высотках в Сальвадоре, о строительстве которых бразильская компания Construtora Norberto Odebrecht объявила в прошлом году, будут вертолетные площадки на крыше каждого здания. Небоскребы появятся к 2010 г. и должны стать самыми высокими во всей северо-восточной Бразилии. Первая высотка — Mundo Plaza Empresarial рассчитана на 41 этаж. Вторая — Mundo Plaza Residential достигнет 35 этажей. Проект планируется завершить во второй половине сентября 2010 г.

Элементарная основа

Высотные здания относятся к категории наиболее сложных объектов строительства. Поэтому проводятся международные симпозиумы, на которых принимаются рекомендации для проектирования небоскребов, например, общественными организациями инженеров и архитекторов — IABCE-ASCE и CIB.

Конструирование высотных зданий имеет свою специфику с точки зрения формы, пропорций, выбора конструктивных систем и элементов зданий, пишет в исследовании профессор Маклакова.

Во избежание различных естественных повреждений здания, тех же горизонтальных смещений верха здания, перекосов ограждающих конструкций, кренов здания, в Москве рекомендуется использовать дорогую и материалоемкую конструкцию плитно-свайного фундамента. Особенно учитывая сложную грунтовую обстановку.

Для прочности и огнестойкости высоток больше 100 м рекомендуется строить их из высокопрочных бетонов класса В60-В80 с пределом огнестойкости не менее REI 240. То же самое касается конструкции покрытий на посадочной площадке для вертолетов. В наружных и даже несущих, внутренних, стенах небоскребов лучше использовать несгораемые и долговечные утеплители, закаленное стекло. Помимо конструктивных решений в проектах высотных зданий используются и объемно-планировочные меры для повышения безопасности людей: деление на противопожарные отсеки, устройство незадымляемых эвакуационных лестниц. Все эти мероприятия вместе с развитием инженерных систем, повышением требований к тепловой защите, лифтовому оборудованию и т. д. повышают бюджет строительства небоскребов. Среди немногочисленных пока высотных проектов Москвы многоэтажка компании Lotte на Новом Арбате стоит $140 млн, “Северная башня” от “Энки” в “Сити” обошлась в $120 млн, ее же “Башня на набережной” — в $150 млн. Ну а в башню “Федерация” инвестор-девелопер планирует вложить более $500 млн./vedomosti.ru/

---