22.08.2013 К нам в редакцию обратился председатель ТСЖ с вопросами, возникшими в преддверии проведения плановой выездной проверки отделом надзорной деятельности МЧС. Отвечал на них Владимир Тимченко, управляющий партнер юридического агентства «Стейнер».

– Является ли ТСЖ правообладателем объекта защиты, как это указано в распоряжении, выданном отделом надзорной деятельности?
– В соответствии со ст. 38 ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества, но за надлежащее содержание общего имущества собственников помещений ответственность перекладывается, в случае выбора ТСЖ в качестве способа управления, на товарищество, так как на основании п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса оно обязано обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Также
п. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ говорит нам, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности и т. д.
В соответствии с п. 2.2 ст. 161
Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением
управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Таким образом, ТСЖ является ответственным лицом за нарушения требований пожарной безопасности в многоквартирном доме, однако собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества.
– Обязано ли ТСЖ своими силами (без участия и решений собственников помещений) обеспечить соблюдение пожарной безопасности или обязанность по содержанию здания в противопожарном состоянии законодательством РФ возложено на собственников помещений, принимающих решения на общих собраниях?
– ТСЖ обязано своими силами обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности, собственники несут лишь бремя содержания, т. е. оплачивают проведение необходимых работ. Председатель правления может быть инициа-тором проведения общего собрания товарищества, на котором имеет право поставить на голосование вопросы о проведении требуемых пожарной безопасностью работ. В случае голосования собственников против проведения соответствующих работ есть малая вероятность того, что лицо будет освобождено от ответственности на основании п. 3 ст. 2.1 Кодекса об административной ответственности, в которой говорится, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. То есть товарищество должно доказать, что оно выполнило все зависящие от него меры по соблюдению пожарных норм, в том числе провело общее собрание и поставило на голосование соответствующие вопросы, но собственники проголосовали против. Однако следует учесть, что сложившаяся практика допускает возможность привлечения товарищества даже при выполнении всех зависящих от товарищества мер. Придется проходить не одну судебную инстанцию и потратить не один год для того, чтобы избежать ответственности. Зачастую административные и судебные органы не идут навстречу товариществу, а требуют выполнить указанные предписания.
– Наделено ли правление ТСЖ административными правомочиями в отношении действий и решений собственников помещений дома?
– Ни председатель правления, ни само правление административными правомочиями не наделены. Эти органы управления товариществом не могут диктовать волю собственникам, они наоборот проводят волю собственников, выраженную в решениях, в реальность. Есть некая административная природа отношений между, например, председателем правления и работником товарищества, например дворником, так как имеется момент власти и подчинения. И то это трудовые взаимоотношения, основанные на договоре. У МЧС есть административные правомочия в отношении товарищества, которые они будут реализовывать при проведении проверки.
– Обязано ли МЧС привлечь к проверке собственников помещений в доме?
– Такая обязанность законодательством не предусмотрена.
– Из каких средств товарищество будет оплачивать штраф?
– Данный вопрос не будет интересовать ни МЧС, ни судебные органы в случае привлечения к ответственности товарищества. Законодатель четкого ответа на этот вопрос не преду-смотрел. Очевидно, что в случае принудительного взыскания штрафа денежные средства просто будут списаны со счета товарищества по требованию приставов-исполнителей.
В общем, приставы не будут разбираться, являются ли данные средства собственностью товарищества или являются целевыми взносами собственников. Несколько проще дело обстоит с управляющими организациями, которые являются коммерческими структурами и поэтому выплачивают штрафы за счет прибыли. Но опять же на практике зачастую управляющие организации оплачивают штрафы за счет средств текущего ремонта, управления и содержания, что негативно сказывается на финансировании надлежащего технического обслуживания дома. Включение в квитанцию оплаты штрафа «отдельной строкой» может привести к жалобам населения в Жилищную инспекцию и прокуратуру и дальнейшему вынесению предписания об устранении соответствующего нарушения, то есть произведению перерасчета.
От автора:
На фоне чего возникают такие вопросы?
Во-первых, потому что путают понятия управляющая компания (коммерческая организация, извлекающая прибыль) и ТСЖ (объединение вроде бы и имеющее дело с деньгами, расчетами и прочим, но прибыли из этого не получающее). Впрочем, что это меняет? ТСЖ нельзя штрафовать? А как иначе заставить управляющую организацию заняться домом? Штрафовать, но чисто символически? Это мы уже проходили, не помогло. Штрафовать конкретно председателя? А кто тогда пойдет работать? Штрафовать собственников? А они тут причем, они и так молодцы, организовались, выбрали того, кто беспокоится о доме за них. Плохо выбирали? Так ведь штраф за неправильный
выбор – это одно, а за отсутствие документов или непорядок в хозяйстве – другое. Законы должны быть однозначны, и нельзя делать одно, а иметь в виду другое. А если все так неоднозначно, неудивительно, что хочется слукавить.
Во-вторых, действительно несоизмеримы вложения членов правления и председателя (если они хорошо, конечно, работают) и отдача. Даже не в зарплате дело (можно же и вознаграждениями закрыть вопрос), а в том, что председатель –
лицо беззащитное, и прав у него не так и много. А практика показывает, что должен он все время, а ситуации, когда ему должны или он может что-то – гораздо реже. Естественно, тут нежелание брать на себя еще и груз штрафов.
Наверное, это все субъективно. Вот Виктор Цветков, президент Ассоциации ТСЖ Санкт-Петербурга «Возрождение», придерживается жесткой позиции. «Если в доме организовано ТСЖ, и оно зарегистрировано как юридическое лицо – оно несет ответственность за дом, – считает он, – в том числе за соблюдение правил пожарной безопасности, и отвечает за то, чтобы принимались те или иные меры. Это естественно. Можно заявлять, что в ТСЖ нет штата, и никто не получает зарплату, и вообще ни у кого нет трудовых отношений с ТСЖ. Однако одно то, что лицо зарегистрировано как председатель правления и в протоколе решения собственников на общем собрании фигурирует как избранный председатель – уже делает его должностным лицом с определенными обязанностями. Понятное дело, что не всем хочется их выполнять. Просто многие считают, что мы все еще живем в социализме и все вокруг у нас друзья и братья, но у нас нет родственников ни в Пожарной инспекции, ни среди монополистов, никто не стремится нам помочь. Приходится самим содержать дом, за свои деньги, и их же платить, если содержание вызывает нарекание надзорных органов. Таковы реалии нынешнего дня. Добавлю: отсутствие зарплаты председателей не является причиной для того, чтобы не налагать на них меры административной ответственности. Если он взялся за выполнение обязанностей председателя, то должен делать это в любом случае».
А есть те, кто просто перечисляет факты: в доме часть нанимателей не платят; монополисты сняли со счета средства на ремонты; АППЗ разворована еще до создания ТСЖ; администрация торопит подготовиться к новому отопительному сезону, а в подвале выломаны окна, вдобавок половина квартир сдается и почти в каждой по нелегалу... И как тут быть? Но председатель, конечно, виноват.
Опять-таки не потому, что с пожарной безопасностью что-то не то или мусор не выво-зится. А потому, что замахнулся на то, что ему не по плечу. Ведь в нынешней ситуации и с нынешними законами ТСЖ – это форма только для сильных людей, которые способны договориться, а должность председателя – для тех, кто может преодолеть разруху уговорами или жесткими мерами. Так что по прирожденному лидеру в каждый дом – и прощай ЖКХ-проблемы?http://www.konserg.ru/articles/article_12437.html

---