07.08.2013 Эксперты строительного рынка встретились за круглым столом, чтобы обсудить актуальные проблемы отрасли

Несмотря на прогнозируемый рост цен на недвижимость, летом жилье в Петербурге подешевело. Связано ли это с ожидаемым кризисом, или спад сезонный? Какие квартиры пользуются в нашем городе наибольшим спросом, и стоит ли вкладывать в них деньги? Эти и другие вопросы обсуждали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» и агентством TT Finance.

«Квадратный» баррель нефти

По мнению специалистов, на стоимость недвижимости влияют немало факторов. Цена квадратного метра зависит и от фондового, и от энергетического рынков.

— Если мы проанализируем стоимость недвижимости и барреля нефти за последние 10 лет, — считает президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Валерий Виноградов, — мы увидим, что меняются они одинаково. Кроме того, на стоимость квадратного метра влияют состояние экономики, отток капитала и ситуация с бюджетными программами. А для обывателя все это выражается одним словом: неопределенность. Непонятно, что будет с экономикой, как поведут себя рынки — и недвижимости в том числе.

Многие застройщики отмечают, что в первые 6 месяцев этого года рынок строящейся недвижимости стабильно развивался. Так, по данным ведущего аналитика Группы Компаний «ГОРОД» Дмитрия Малеванного, с января по июнь в продажу были выведены несколько десятков новых объектов, а квартиры в новостройках подорожали примерно на 4 процента. Зато сейчас квартиры стали стоить дешевле. По мнению девелоперов, это сезонный спад. Сейчас, по их данным, средняя цена квадратного метра снизилась с 93 тысяч рублей до 88 тысяч рублей.

— В прошлом году летнего спада мы не наблюдали, — отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, — а в 2013 году он начался с середины июня.

— Можно отметить снижение цен на 2–3 процента в сегменте масс-маркет, — соглашается руководитель отдела маркетинга и рекламы Группы Компаний «Балтрос» Светлана Аршинникова. — Но предпосылок для дальнейшего снижения, особенно в объектах высокой стадии готовности, мы не прогнозируем. Объекты, продажи в которых стартовали в этом году, будут дорожать в рамках инфляции, то есть на 10–12 процентов в год.

— Мы строим жилые дома комфорт-класса и внимательно анализируем последствия выхода на рынок большого числа новых объектов. Появилось много интересных для покупателя предложений, но они не были неожиданными для Группы Компаний «РосСтройИнвест». Мы предлагаем клиентам удобные условия приобретения жилья, при этом снижения цен в компании не было. Никакого спада потока клиентов, влияющего на объемы продаж в компании, мы не ощутили. Я предполагаю, что по итогам года рост цен будет соответствовать реальному уровню инфляции, — отмечает Феликс Альбеков, директор по маркетингу Группы Компаний «РосСтройИнвест».

Отмечают эксперты и смещение жилой застройки к окраинам города и в прилегающие к Петербургу районы Ленинградской области. Если еще 7 лет назад большинство объектов первичного рынка располагались буквально в шаговой доступности от метро, сегодня спросом пользуются дома, из которых до метро можно добраться за 20–30 минут.

— И, поскольку мы видим, что с продажей и согласованием разрешительной документации на строительство в черте города все очень плохо, можно предположить, что жилье в Петербурге будет дорожать, а цена в новостройках около КАД останется в ближайшие годы стабильной, — заключает Надежда Калашникова.

— Сегодня есть ряд застройщиков, которые выбрали для себя именно такую позицию: строить доступное жилье на окраинах, — дополняет заместитель генерального директора строительной компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — И они успешно реализуют проекты, в которых квадратный метр стоит до 50 тысяч рублей. Конечно, эти жилкомплексы удалены от города, но многие покупатели сегодня готовы жертвовать транспортной доступностью и даже некой инфраструктурой ради собственного жилья. А на окраинах и в области оно, естественно, стоит дешевле. Например, 27-метровую квартиру-студию за КАД можно купить за 1 400 000 рублей. А в городе ее цена будет не меньше 2 500 000.

Кстати, именно «студии» и однокомнатные квартиры до сих пор остались самым ходовым товаром на рынке строящегося жилья. Как отмечает Светлана Аршинникова, быстрее всего раскупаются именно «однушки» площадью до 40 квадратных метров.

Кому радеют чиновники?

Однако на самом деле ситуация на рынке недвижимости совсем не такая радужная, как может показаться на первый взгляд. По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, градостроительная политика городских властей совсем не соответствует чаяниям девелоперов, желающих работать стабильно и спокойно. Например, нередки случаи, когда власти пытаются остановить уже запущенное строительство — сегодня предлагается заморозить 162 стройки с проблемными документами.

— Представьте себе: идет стройка, возведены уже 5 или 6 этажей. И тут вдруг надзорные органы просыпаются и требуют приостановить работу из-за несоответствия той или иной документации, — объясняет Павел Созинов. — Это невозможно с точки зрения логики экономического развития. Любой процесс, любое предприятие не может просто так взять и остановиться. Перезапуск и переналадка любой стройки — это деньги, риски для участников процесса строительства. Почему так происходит? Очевидно, в этом случае необходимо констатировать, что органы власти не исполняют свои обязанности по контролю вверенных им территорий. Ведь как начинается строительство? Огораживается участок, приезжают рабочие, начинают вбивать сваи и копать котлован… Это же не за день происходит, это же видно! Почему не отреагировать сразу?

По мнению эксперта, в такой ситуации, естественно, цены на жилье будут расти. Логика девелоперов проста: если риски столь высоки и в любой момент работа может быть «заморожена», надо стремиться получить как можно больше денег.

А решить проблему возможно. Павел Созинов считает, что на каждый объект, который вызывает у властей сомнения, нужно создавать комиссию, и пусть она решает, насколько критичны нарушения с точки зрения безопасности, нанесут ли они ущерб окружающей среде. Если опасности нет, нужно в оперативном порядке налаживать документооборот. Тогда у застройщиков появится уверенность в завтрашнем дне, а с нею стабилизируются и цены. Нужен диалог.

Есть, по мнению участников круглого стола, за властями и еще одна недоработка. В последние несколько лет Петербург активно прирастает за счет объектов комплексного освоения территорий — на это были нацелены законодательные инициативы совсем недавнего времени — и федеральные, и региональные. Это хорошее решение для развития окраин, где не было не только жилья, но и коммуникаций с инфраструктурой. Один из самых ярких примеров такого развития — жилой комплекс «Северная долина». Раньше на ее месте был пустырь, сейчас — почти целый город. Однако инфраструктура и здесь явно запаздывает. Теперь вновь поднимается вопрос, что неплохо было бы разработать концепцию по комплексному освоению территорий! Конечно, отмечают эксперты, позволять застраивать город так, как это было раньше, нельзя. Но и просто запретить застройщикам работать там — тоже не выход. Строительные компании должны понимать правила игры.

— У нас сейчас складывается такая же ситуация, как в Москве, — считает Павел Созинов. — Власть вдруг решила, что жилищного строительства в центре города быть не должно, стройка должна идти на периферию, а еще лучше — в область. Это привело к снижению количества квадратных метров на душу населения, росту цен. С такими же трудностями в скором времени может столкнуться и Петербург. Освоение единичных направлений, например южных, неперспективно — если говорить о рыночных отношениях, то концентрация однородного предложения на одной локации приведет к «перегреву» рынка в этом районе. Город необходимо четко зонировать с точки зрения развития рынка недвижимости и строек.

Отсутствие взаимопонимания между властью и девелоперами, по мнению последних, тормозит и внедрение инноваций на рынке жилья.

— Их развитие сдерживают наши СНиПы и государственные стандарты, которые были разработаны в 70-х годах, — сетует Надежда Калашникова. — И сколько мы ни говорили, что они должны пересматриваться, потому что не соответствуют ни современным реалиям, ни стандартам, ничего не изменилось. Я однажды водила немцев по нашему жилому комплексу «Империал». Они замеряли толщину стен и говорили, как можно ее сократить, чтобы получить дополнительные квадратные метры. Но наши стандарты этого не позволяют.

Строители выкручиваются как могут. За долгие годы они привыкли мимикрировать под разные условия и, ориентируясь на спрос покупателей, все равно находить что-то новое и востребованное на рынке. Так, например, петербургские девелоперы делают упор на качество своих комплексов. Большая часть возводимых зданий — кирпично-монолитные. Такой тип домов обладает лучшей звуко- и теплоизоляцией, он эстетичнее выглядит и потому пользуется большим спросом.

В цене — комфорт и безопасность

Времена, когда покупатель при выборе квартиры ориентировался лишь на цену и метраж, прошли. Сейчас приобретатели квадратных метров, рассматривая тот или иной объект, интересуются качеством стройматериалов, энергосберегающими технологиями, системами отопления, надежностью металлопластиковых стеклопакетов и т. д.

— Создать сейчас что-то принципиально новое из-за ГОСТов и СНиПов очень тяжело, — считает Максим Жабин. — И застройщики привлекают покупателей комфортом. Чем приятнее жить в новом доме, тем выше он ценится у новоселов. Наличие стеклопакетов, вентилируемых фасадов и теплоизоляции, безусловно, влияет на выбор людей.

— Покупатели жилья экономкласса по-прежнему выбирают квартиры по цене, — уточняет Валерий Виноградов. — А вот бизнес- и комфорт- обращают внимание на вещи, облегчающие жизнь в новом доме. И речь не только о комфортности. Так, в последнее время все большим спросом пользуются дома, выполненные из экологически чистых материалов.

— Клиентов привлекают наши уникальные архитектурные решения наряду с социальным наполнением и качественными техническими характеристиками наших объектов. Наибольшим спросом пользуются квартиры небольшой площади с максимальной функциональностью каждого квадратного метра, поддерживает коллег Феликс Альбеков. — В таких квартирах не должно быть длинных узких коридоров, стоящих посреди стены помещения вентиляционных блоков, нерационально размещенных дверных и оконных проемов — все это потерянное пространство. Качественно спланированная и спроектированная жилая зона позволяет комфортно и удобно разместить всю необходимую мебель и технику, а меньший, чем в стандартных квартирах, метраж позволяет сэкономить от 10 до 25 процентов от стоимости приобретаемого жилья, что особенно актуально при покупке в ипотеку либо в рассрочку.

— Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился, — поддерживает коллег Дмитрий Малеванный. — Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуется инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале, охраняется ли дворовая территория.

Надо сказать, безопасности жилых комплексов будущие новоселы уделяют сейчас особое внимание. Помещением для консьержей в парадных и домофоном уже никого не удивишь.

— Охрана периметра, система пожаротушения, видеонаблюдение, закрытая придомовая территория — это все мы стараемся внедрять при реализации своих проектов, и это пользуется большим спросом. Покупатели это ценят, — отмечает Надежда Калашникова. — Почему многие сейчас стараются поменять старую квартиру на новую? Дело не только в увеличении площади, людям нравится жить в новых домах, с новыми коммуникациями, охраной и т. д.

Кроме того, очень многие девелоперы сейчас организуют управляющие компании, чтобы самим заниматься обслуживанием своих домов. То есть они заинтересованы в том, чтобы их жилые комплексы были удобны в эксплуатации и недороги в обслуживании, а потому еще на стадии проектирования тщательно продумывают системы безопасности и жизнеобеспечения.

— Современные системы безопасности позволяют решать целый комплекс задач. Это контроль работоспособности инженерных систем, автоматизация деятельности эксплуатационных служб, предотвращение аварийных ситуаций (пожар, затопление подвала, утечка газа), своевременное выявление и предупреждение правонарушений и порчи имущества, повышение эффективности расхода энергоресурсов (электроэнергия, газ, тепло, вода и пр.), — поясняет генеральный директор Управляющей компании «СпецПроект» Сергей Иванович. — Чтобы такая система работала без сбоев и эффективно выполняла все свои функции, разработкой, проектированием, монтажом и дальнейшим техническим сопровождением должны заниматься опытные специалисты. Да, внедрение такой системы может привести к удорожанию квадратного метра, но при этом существенно снизит затраты на эксплуатацию дома и повысит степень комфортности проживания в нем.

Деньги в метрах

Коллапса на рынке недвижимости пока никто не ждет. И, значит, продолжает развиваться ипотечное кредитование. Причем, как отмечают участники круглого стола, все больше заемщиков берут кредиты для покупки не готового, а строящегося жилья.

— На 1 июля этого года в Петербурге Сбербанком были выданы ипотечные кредиты на 7,2 миллиарда рублей, что сопоставимо с 2012 годом, — отметила менеджер Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Наталья Чекальникова. — С 1 марта 2013 года Сбербанк России снизил ставки по жилищным кредитам на 1 п.п. Минимальная процентная ставка для участников зарплатных проектов составляет 12 процентов годовых в рублях, что стимулировало спрос. Также на спрос влияют специальные акции, в частности, для приобретения квартир в готовой новостройке у застройщика. И заметна тенденция: изменились пропорции приобретения жилья на первичном и вторичном рынке. Сейчас в Петербурге 35,5 процента всех ипотечных кредитов банка идет на приобретение строящегося жилья. Средний размер кредита на приобретение жилья по Северо-Западному банку составляет 1,5 миллиона рублей, а в Санкт-Петербурге — 2 миллиона рублей.

Изменения наблюдают и в других банках. Так, по словам представителя банка «ВТБ24» Татьяны Хоботовой, в прошлом году кредиты разделились почти поровну между вторичным и первичным рынками жилья. В этом году на готовое жилье их берут только 39 процентов заемщиков.

— Те, кто берут ипотеку сегодня, — это 25–27-летние молодые люди, — говорит Татьяна Хоботова. — Они начинают работать, хотят жить самостоятельно и приобретают квартиры, причем зачастую еще на стадии котлована.

А вот средний размер кредитов на жилье у «ВТБ24» увеличился с миллиона 960 тысяч рублей до 2 миллионов 50 тысяч рублей. Резко вырос и кредитный портфель — с 5 до 9 миллиардов рублей.

Такой рост, по мнению представителей банков, обусловлен несколькими причинами. Прежде всего, растет качество обслуживания. Сегодня брать кредит не только просто, но и приятно. Хотя и простота дает свое.

Растет, по данным девелоперов, и количество квартир, приобретаемых в ипотеку. Как подсчитывает Дмитрий Малеванный, по данным ГК «ГОРОД» доля квартир приобретаемых в ипотеку приближается к 40%. Причем, по его словам, большая часть «ипотечных» квартир — малогабаритные. Ипотечными программами в большинстве случаев пользуются молодые люди в возрасте 25–30 лет, приобретающие свое первое жилье, они зачастую ограничены в средствах. Для них основной выход — студии и небольшие квартиры.

— Молодые семьи — самая активная часть покупателей в жилом районе «Славянка», — подтверждает и Светлана Аршинникова. — В целом ипотеку берут в равных долях на 1- и 2-комнатные квартиры. Средняя сумма кредитования в нашей компании — 2 миллиона рублей.

Ипотечный бум

Нередко застройщики предлагают альтернативу ипотеке — программы рассрочки. В основном это краткосрочные беспроцентные рассрочки с минимальным первоначальным взносом — до окончания срока строительства дома.

— Такие рассрочки увеличивают стоимость квартиры в среднем от 5 до 20 процентов, — подсчитывает Светлана Аршинникова. — Если застройщик предлагает среднесрочные рассрочки (на 7–8 лет, то тут уже будут и проценты — от 4 до 20 процентов годовых, — и ежемесячные платежи, и более высокая базовая стоимость квартиры. Основная проблема, связанная с долгосрочными рассрочками от застройщиков, — это оформление права собственности на такую квартиру.

По мнению участников круглого стола, рассрочка не всегда выгодна застройщику. Более того, как рассказал Максим Жабин, этот финансовый инструмент может обернуться проблемой для девелопера. Например, в таком случае: компания рискнула зарегистрировать сделку с обременением, после чего новосел перестал вносить платежи по рассрочке, а выселить его невозможно, поскольку он уже успел прописать в квартире ребенка.

Вторая проблема — заморозка денег на длительный срок не всегда интересна девелоперу. За ипотечную квартиру он получает всю сумму сразу, при рассрочке же этот процесс затягивается на несколько лет, следовательно, уменьшается количество оборотных средств. Потому многие застройщики предпочитают плавный перевод клиента с рассрочки в ипотеку.

Но увеличивается и число просрочек по платежам. И эта тенденция настораживает.

— Два года назад просрочка составляла 20 миллиардов рублей, — анализирует Максим Жабин, — а сегодня она уже превысила триллион рублей.

Люди берут взаймы у банков больше, чем могут выплатить. Это подтверждает и статистика. По данным Павла Созинова, за первые полгода в Петербурге были выданы примерно 15 тысяч кредитов. В прошлом году кредиты получили 27 тысяч заемщиков. А сделок на рынке недвижимости было проведено, как и в прошлые годы, около 100 тысяч, т. е. каждая третья сделка — кредитная. Это, по мнению эксперта, говорит о том, что рынок перекредитован по отношению, допустим, к периоду двух-трехлетней давности.

— Давайте вспомним, как это было в кризис, — предлагает Павел Созинов. — Когда рынок просел, в Петербурге доля ипотечных кредитов была 10 процентов. А в Новосибирске она составляла 30 процентов. Как только рынок пошатнулся, многие заемщики тут же перестали платить кредиты — у них не стало денег. И рынок недвижимости схлопнулся. Я боюсь, что история в случае кризиса может повториться в Петербурге — теперь и у нас денег нет, только займы и кредиты.

Представители банков с этим не согласны. По их данным, среди ипотечных заемщиков неплательщиков меньше всего. Эта часть граждан платит кредиты аккуратно. Более того, ипотечные кредиты, в отличие от других типов кредитов, зачастую гасятся даже раньше срока.

Мнение эксперта

Мой дом — моя крепость?

Генеральный директор Управляющей компании «СпецПроект» Сергей Иванович:

— Долгое время у нас считалось, что безопасность дома или квартиры — дело самих жильцов. Наверняка многим из вас приходилось скидываться всем подъездом на установку металлической двери, кодового замка или домофона. Но назвать это эффективной системой безопасности нельзя. Чтобы чувствовать себя защищенным на придомовой территории и в подъезде, а также сохранять в безопасности общее домовое имущество, жилой дом должен быть оснащен не только средствами ограничения доступа, но и как минимум средствами охранной сигнализации и телевизионного наблюдения. Еще лучше, если в самом доме при наличии консьержа или в управляющей компании будет оборудован диспетчерский пульт, на который будет поступать вся информация от средств обнаружения (охранной и пожарной сигнализации, камер видеонаблюдения, детекторов концентрации газа, средств мониторинга инженерных сетей и т. д.). Специалисты Группы компаний «СпецПроект» готовы реализовать комплексные решения по созданию технических систем безопасности любой степени сложности «под ключ».

МК-справка

Ипотека: летом дешевле

С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки по жилищным кредитам на 1 п.п. Помимо этого, летом в банке действуют две крупные акции с привлекательными процентными ставками.

Одно из самых интересных предложений по жилищному кредитованию для приобретения квартир у застройщиков — акция Сбербанка «12-12-12». В ее рамках для всех категорий заемщиков установлена единая ставка 12 процентов годовых в рублях на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12 процентов стоимости жилья. Акция действительна до 31 августа 2013 года.

Вторая акция предлагает специальные условия на приобретение готового жилья для молодых семей с детьми и без, в том числе для неполных семей. Важно, чтобы хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. Размер процентной ставки зависит от размера первоначального взноса, срока кредита, категории заемщика, использования кредитных средств банка при строительстве кредитуемого объекта недвижимости, а также от количества детей в семье. В рамках программы «Молодая семья» Сбербанк снизил процентные ставки при покупке готового жилья по заявкам, которые будут поданы до 31 августа 2013 года.

К примеру, для молодых семей с двумя и более детьми процентная ставка составит от 10,5% годовых в рублях при первоначальном взносе от 50% стоимости жилья. В качестве первоначального взноса может быть принято имеющееся жилье, также могут использоваться материнский капитал или жилищные сертификаты.

По кредитам отсутствуют комиссии и требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).http://spb.mk.ru/article/2013/08/07/895815-razvitie-ryinka-zhilya-sderzhivayut-snipyi-i-gostyi.html

---