10.04.2007 Москва – город средневысотный. Не Лондон, конечно, где большинство домов в 4-5 этажей, но и не Нью-Йорк с его 100-этажными «бетонными джунглями». В последнее время тенденция к увеличению высоты домов стала все явственнее: появляются жилые здания в 30-40 этажей, а башня «Федерация», возводимая в «Москва-Сити», обещает стать самой высокой в Европе. Возведение высоток вызывает множество вопросов у специалистов.

Зачем они?
«Человек по земле ходить должен, а не летать», – наставительно говорил один из героев «Золотого теленка». Спорить со столь очевидной мыслью сложно, однако всю свою историю человечество с похвальным постоянством стремилось ввысь. Выражалось это не только в том, что периодически очередной изобретатель делал крылья и прыгал с ними с горы покруче, но и в желании построить здание невиданной высоты. Первый (неудачный) опыт описан еще в Библии – это Вавилонская башня.

Зачем все эти усилия? Во времена, когда проблем перенаселенности земли и дефицита территории очевидно не существовало, основным смыслом была демонстрация собственного величия. Даже наши московские – «сталинские» – высотки это подтверждают. Здания эти, слов нет, довольно высокие (а по московским меркам – просто огромные), но каждое из них занимает значительный участок земли, имеются огромные боковые «крылья», просторные дворы… Думается, если застроить всю территорию высотки на Котельнической набережной обыкновенными домами этажей в 10 – квартир получилось бы столько же.

Со временем архитекторы придумали высотным домам и еще одно назначение – служить «архитектурными маяками»: чтобы человек в любой точке города мог найти взглядом что-то знакомое и понять, где, собственно, он находится. В центре Москвы подобных объектов хоть отбавляй: и Кремль, и куча архитектурных памятников, а вот стоит перебраться в те районы, которые называются «срединным поясом»… «Маяками» здесь можно признать только Останкинскую башню и Университет – на весь город явно маловато.

Тенденция к росту

Все перечисленные мотивы строительства высотных зданий были главными в прежние времена, когда деньги и квадратные метры в стране особенно не считали. Сегодня все иначе, и основным резоном для строительства высотных домов стала возможность получить побольше готовых площадей. «Строительство высотных зданий столице сегодня просто необходимо, так как город больше не может разрастаться вширь, и едва ли не единственный выход – расти ввысь, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний «Конти». – «Выход» жилья с одного квадратного метра в высотном комплексе несоизмерим ни с каким другим типом строительства».

«В Москве уже давно наблюдается дефицит не только крупных земельных участков, но и квадратных метров, поэтому можно сказать, что строительство высоток – это решение сразу двух проблем, – соглашается Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. – Главное – помнить, что при возведении высотных зданий основной принцип – это грамотно выбрать площадку для строительства, а не сносить памятник архитектуры в центре Москвы, пренебрегая исторической ценностью и геодезической экспертизой. Во всем должно присутствовать чувство меры».

Насчет чувства меры – это очень правильно, многим из нас его категорически не хватает. Но следует признать, что политика, проводимая городскими властями в этом вопросе, является разумной и взвешенной: в центре Москвы высота застройки жестко ограничивается. Конечно, постоянно происходят конфликты, связанные с тем, что застройщики пытаются возвести нечто на этаж-другой повыше разрешенного, а потом задним числом все это согласовать, но это уже тема для отдельного разговора. Что касается периферийных районов, то там можно строить здания практически любой высоты.




Vox populi

А что думают по поводу высотных зданий те, кому, собственно, они и предназначены, – потенциальные покупатели? Опрошенные нами риелторы (а они работают с клиентами, следовательно, их оценку можно считать неким «концентрированным выражением» общественного мнения) давали самые разные ответы. И тем самым подтвердили, что единого отношения к небоскребам у нашего народа пока нет.

Весьма скептически настроена по отношению к высотным домам Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». По ее мнению, в Москве высотка может нормально смотреться и эксплуатироваться только при наличии очень значительной придомовой территории, т. е. фактически они должны строиться в идеологии сталинских зданий. А сегодняшняя плотность застройки нашего города не позволяет возвести ничего подобного. «Еще у людей возникают вопросы: что, например, будет, если сломаются лифты? Как поведет себя здание в случае возгорания? Многим памятен скандал, когда во время пожара на 18-м этаже люди погибли просто потому, что у приехавших пожарных до их окон не дотянулись лестницы. Это всего 18-й этаж – а если будет 30-40-й? В общем, многие от перспективы поселиться на столь высоком этаже чувствуют себя не слишком комфортно, даже несмотря на все захватывающие панорамные виды, – говорит Ветлугина. – Мы неоднократно продавали квартиры и в «Эдельвейсе», и в «Триумф-Паласе». И проблемы возникали с реализацией квартир именно на высоких этажах – видовых и престижных. И связаны они были не с ценой, а с опасениями покупателей».

Практически полностью противоположное мнение высказывает Лариса Патлух, генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость». «Когда в начале и середине 90-х эти проекты только начинали анонсироваться, вокруг этой темы был достаточно высокий интерес, – вспоминает она. – Потом пошли негативные отзывы. Говорили, что и грунты в Москве не годятся для такого строительства, и строить высотные дома у нас не умеют, и финансовые риски для частных покупателей велики… Мы, честно говоря, предполагали, что интерес покупателей снизится – но он, к нашему удивлению, остается очень высоким». Как отмечает Лариса Патлух, на хороший в целом имидж высотных домов работает и репутация сталинских высоток, и достойная инфраструктура. В новых зданиях всегда есть и огороженная территория, и предприятия службы быта, и всевозможные фитнес-центры – все то, что требуется современному потребителю, покупающему недешевые квартиры. И, что приятно, содержание этого набора обходится жителю не очень дорого, учитывая, что траты распределяются на огромное количество соседей.

Есть и еще одно соображение – его можно назвать имиджевым. Многие люди хотели бы жить в эксклюзивных домах, но позволить себе собственную загородную резиденцию или настоящий пентхаус могут далеко не все. И часто выбирают хотя бы нетиповой дом. Пусть квартира моя обычная – но располагаться она будет в доме, который можно узнать издалека. И знакомым объяснять, где живу: одно дело – 7-й Кривособачий переулок, д. 5, корп. 15, и совсем другое – известные всей Москве «Эдельвейс» или «Алые паруса»…

Незавершенное «кольцо»


Самый известный городской проект, связанный со строительством высотных домов, – это «Новое кольцо Москвы». Его идея появилась еще в начале 90-х годов прошлого века, одним из ее инициаторов выступила корпорация «Конти».

«В 1995-1996 годах по нашему заказу НИиПИ Генплана проводил исследовательскую работу по определению наиболее подходящих с точки зрения визуально-ландшафтного фактора строительных площадок под жилые высотные здания, – рассказывает Вячеслав Тимербулатов. – В итоге подготовлена городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы», которая в 1999 году получила статус муниципальной. Программа предусматривает строительство серии (около 60) высотных многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы. А всего до 2015 года должно быть возведено 200 многофункциональных высотных комплексов».

Даже представители «Конти» признают, что программа «реализуется несколько медленнее, чем было запланировано. Это связано, по их словам, с тем, что «при выставлении площадок на аукцион допускаются некоторые неточности, вызванные низкой проработкой конкурсной документации. В результате значительно увеличивается срок освоения площадки, соответственно снижается и инвестиционная привлекательность. Кроме того, обычно плохо бывают изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов, что влечет за собой дополнительные затраты со стороны инвестора. Предназначенные под застройку участки отличаются не вполне удачным расположением, их стоимость достаточно высока, многие из них имеют серьезные обременения в виде промышленных предприятий, необходимости расселения ветхих пятиэтажек, модернизации инженерных сетей, что еще более увеличивает себестоимость строительства».

Независимые эксперты высказываются еще более категорично. По мнению Натальи Ветлугиной, «Новое кольцо» откровенно буксует: пока в рамках программы два построены всего два здания – «Эдельвейс» в районе Кутузовского проспекта и «Вертикаль» на проспекте Вернадского. Довольно вяло, учитывая общие темпы строительства в Москве. «Кроме того, существует достаточно много высоких домов, которые не имеют никакого отношения к «Новому кольцу». Это почти все объекты «ДОН-Строя», «Капитал-Груп», ОАО «Квартал»… «Новое кольцо» создавалась под вполне определенного девелопера, а другие участники рынка строят сами – вне программы», – говорит эксперт.


Технические проблемы

Самый главный «подводный камушек» высотного строительства стороннему глазу почти незаметен. Но он очень серьезен, и имя ему – полное отсутствие технических документов на строительство. Все эти вопросы регулируются СНИПами (Строительные нормы и правила). Но о том, как строить дома выше 25 этажей, в российских СНИПах ничего не говорится.
В результате каждое здание строится «индивидуально». Практика имеет свою историю: в советское время для строительства каждой высотки назначали министерство, которое разрабатывало свой проект и свои отраслевые стандарты. Например, здания МИД и МГУ строило Министерство среднего машиностроения (это, кто не знает, главное в те годы ведомство по оборонной промышленности). Сейчас же вопрос по существу отдан на откуп застройщикам, и каждый решает его в меру собственного профессионализма и моральных качеств. В результате, как сообщил нам один специалист рынка, пожелавший остаться неназванным, «многие строительные компании, занимающиеся высотными домами, никак себя не пиарят. Это потому, что у них очень проблематично с документами. Они натащили каких-то документов, но все это собрано из каких-то урывков на коленке, для того чтобы в случае чего в суде хоть как-то оградиться»./sob.ru/

---