04.07.2006 В ближайшие два года в Перми начнут активно строить 20-25-этажные дома. Но процесс строительства будет трудным из-за сложных согласований с надзорными органами.

Высотное строительство в Пермском регионе, по мнению экспертов, начнет активно развиваться в ближайшие два-три года. В Перми уже есть 17-19-этажные объекты, но здания большей этажности (25-26 этажей) начали строить только в текущем году, хотя проекты были разработаны еще несколько лет назад. В этом направлении Пермь значительно отстает от соседних регионов, в частности от Екатеринбурга и Челябинска, где уже возведены высотки. В качестве основных сдерживающих факторов специалисты называют сложные процессы согласования с контролирующими органами, в том числе с пожарными инстанциями. Однако эксперты уверены, что высотное строительство в Перми неизбежно. Тем более что в регионе есть проекты, инвестиции и мощности. На данный момент уже существуют два примера высотного строительства. В феврале текущего года на Вильвенской, 6, начато строительство 25-этажного жилого дома бизнес-класса, первая очередь комплекса «Акварели», а в марте 2006 года на бульваре Гагарина, 65 а — строительство 26-этажного многофункционального здания с жилыми помещениями. Оба объекта планируется завершить в четвертом квартале 2007 года.

Высотные перспективы. По мнению экспертов, высотное строительство позволяет решить сразу несколько проблем градостроительной сферы: компактно разместить жилье, административные здания и гостиницы, учитывая удорожание земли, на одном квадратном метре земли построить значительно большие площади. Кроме того, «высотки улучшают общий архитектурный облик и имидж города, свидетельствуют об экономическом и техническом потенциале столицы Пермского региона», — полагает президент фонда «Западно-Уральский институт пространственного развития» Григорий Колесниченко.
Большинство респондентов «bc» отмечают, что высотное строительство в Перми интересно и в жилищной, и в гостиничной, и в торгово-офисной сфере. Однако мнения экспертов по поводу месторасположения потенциальных «небоскребов» разошлись. С точки зрения генерального директора ОАО «Стройиндустрия» Семена Леви, «высотное строительство будет развиваться только в центре города, там, где дорогая земля. На окраине никто такой дом строить не будет». Однако генеральный директор «Предприятия «В-1336» Александр Полев убежден, что особой зависимости от территории, где нужны такие здания, нет, поскольку в районах типа Индустриального это тоже актуально — там высока потребность в жилье.
Эксперты издания единогласно заявляют о том, что в любом случае высотное строительство не будет массовым, поскольку оно должно вписываться в существующий архитектурный облик города. Григорий Колесниченко считает, что «хотя система уплотнения должна существовать, потому что в Перми много пустых пространств, но краевому центру нужна программа или схема размещения домов повышенной этажности». Директор по строительству ЗАО «ОСТ-Дизайн» (реализует проект «Акварели») Андрей Васькин, уверен, что возведение высотных объектов может стать «визитной карточкой» города на ближайшее время.
Помимо решения инфраструктурных и эстетических задач, высотное строительство станет высокодоходным бизнесом. Как отмечает директор ООО «Трест «Строй-механизация» Илья Пьянков, при более высоких денежных затратах на него по сравнению с обычным строительством, «небоскребы» более выгодны, поскольку приносят и значительную прибыль. С этим согласен Григорий Колесниченко:
— Во всем мире считается, что высотное строительство — это сверхприбыльное занятие, потому что с одного квадратного метра земли получается огромный выход общих площадей здания. Особенно высока доходность, если объекты будут сдаваться в аренду, например, офисы класса А.
Но первоначальные инвестиции велики. В частности, стоимость одного дома комплекса «Акварели» составляет 14-15 млн долларов. По словам Александра Полева, стоимость одного из проектов высотного здания «Предприятия «В-1336» (строительство еще не начато) — полмиллиарда рублей.
Однако эксперты уверены, что в Перми есть и финансовая база, и производственные мощности для строительства «небоскребов». Кроме того, инженерно-геологические условия это тоже позволяют. Технологически высотки — более сложные конструкции, чем обычные здания, но, по словам экспертов, это не является препятствием, поскольку имеется обширный мировой и даже российский опыт в этой области.
Высотное строительство возможно только в монолитном, каркасном или монолитно-сборном варианте. В частности, каркас дома на Вильвенской, 6, выполняется из монолитного железобетона. Специалисты «bc» отмечают, что это позволяет уйти от традиционных серийных панелей или кирпича, развивая новые технологии.
Респонденты издания констатируют, что, как правило, высотные объекты изначально включают в себя объекты инфраструктуры и комплексные коммуникации.
Но, несмотря на готовность строителей региона к возведению высотных объектов, существует ряд сложностей с развитием этого направления.

Пройти согласование. Эксперты сходятся во мнении, что основным препятствием для высотного строительства в Перми является долгий и трудный процесс согласования проектов и объектов с контролирующими инстанциями. Так, проект 26-этажного многофункционального здания с жилыми помещениями на бульваре Гагарина, 65 а, согласовывался два года. Как отмечает Александр Полев, «вопросы, которые можно решить за месяц, у нас решаются по три-пять лет, как правило, в судебном порядке». Другие респонденты «bc» утверждают, что проблем с согласованием высоток действительно намного больше. Но это обусловлено повышенной сложностью таких объектов и особыми требованиями к ним. Как поясняет Григорий Колесниченко, существуют СНиПы, которые рассчитаны на строительство домов до 75 метров, а все, что выше, идет по особым нормативам: «На каждое такое строение необходимо разрабатывать технические условия по проектированию и строительству, согласовывать их с федеральными органами надзора и контроля».
Основные проблемы, по словам экспертов, возникают при взаимодействии с пожарными инстанциями, поскольку в городе нет возможностей тушить пожары в высотных зданиях. Это признают и сами представители надзорного органа.
Андрей Павлов, и. о. начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности управления государственного пожарного надзора главного управления МЧС России по Пермской области:
— При тушении пожаров возникает ряд вопросов. Во-первых, для обеспечения безопасности людей в этих зданиях по нормам предусмотрены системы автоматической противопожарной защиты, которые направлены на раннее обнаружение пожара, оповещение людей о пожаре и обеспечение их безопасной эвакуации. Но сейчас 60-70 % этих систем на территории Перми и области находятся в нерабочем состоянии. В Перми на сегодняшний день в боевом расчете пожарных подразделений есть только одна автолестница в Дзержинском районе с вылетом стрелы до 42 метров. Кроме того, есть требования СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», где указано, что мероприятия по противопожарной защите зданий и объектов должны разрабатываться исходя из технической возможности пожарных подразделений. Несмотря на то что до 75 метров нормами разрешено строить, если нет специальной пожарной техники для проведения спасательных работ и тушения пожара на высотах, нужно дополнительно разрабатывать мероприятия, направленные на обеспечение безопасности людей, при проектировании жилых зданий высотой от 50 до 75 м.
Такие технические решения и специальные меры уже давно разработаны в мировой практике, и на вновь строящихся объектах в Перми они тоже применяются.
Андрей Васькин:
— Эвакуация людей при пожаре предусмотрена по незадымляемой лест-нице, запроектирован лифт с более высоким пределом огнестойкости, он предназначен для перевозки пожарных расчетов. Все помещения, за исключением санузлов и кладовых, оборудуются датчиками пожарной сигнализации. Кроме того, предполагается установить звуковое оповещение в местах общего пользования — на площадках.
С точки зрения Ильи Пьянкова, некоммерческие объединения строителей совместно могут приобретать оборудование для пожарных, частично решая вопрос отсутствия техники.
По мнению Григория Колесниченко, главную роль в ускорении процедуры согласования должна сыграть городская и краевая власть, «чтобы застройщик не оставался один на один с контролирующими инстанциями», поскольку в ее полномочия входит принятие специальных норм, разработка градостроительных нормативов. Однако интерес к высотному строительству со стороны администраций пока не велик. По словам вице-губернатора Игоря Папкова, «насколько это нужно, мы сами для себя еще не решили». Тем не менее, г-н Папков согласился, что строительство высоток в Перми неизбежно.
По мнению начальника департамента имущественных отношений администрации Перми Анатолия Маховикова, «необходимо сначала проработать 20-24-этажное строительство и только потом приступать к действительно крупным высотным объектам». Но, по словам начальника департамента планирования и развития территорий Перми Татьяны Самойленко, «перспективы у такого строительства хорошие».
Эксперты издания уверены, что 40-50-этажные здания станут реальностью уже через три-пять лет.

Семен Леви, генеральный директор ОАО «Стройиндустрия»

У Вашей компании уже есть опыт строительства зданий выше 16 этажей. Расскажите об этом подробнее.
— До недавнего времени мы строили высотные здания по «чужим» проектам и вносили свои изменения только в планировочные решения. Сейчас все проектные работы мы выполняем сами, в том числе и для высотного строительства. На сегодняшний день уже построены и введены в экс-плуатацию два дома по ул. Попова, 21, 23, 19-этажный жилой дом (три этажа технические) по улице Газеты «Звезда», 46, 17-этажный жилой дом по улице Металлистов, 5, причем два последних выполнены в каркасно-кирпичном исполнении — впервые в городе. В этом году мы начали строительство уникального, самого высокого, 26-этажного многофункционального здания с жилыми помещениями на бульваре Гагарина, 65 (около «Пермской Ярмарки»).

В чем особенности этого здания? Какие инновации применяются при его возведении?
— Его конструкция тоже каркасная, но уже в монолитном исполнении. Причем нужно отметить, что мы впервые применили монолитный фундамент без свай, что позволит при таких огромных нагрузках обеспечить равномерную осадку здания, для этого мы даже провели штамповые испытания грунта, которые до нас еще никто в Перми не делал.
Правда, объем монолитной плиты поражает — 1200 кубических метров бетона и 4 вагона арматуры. Это дорого, зато, как считают наши специалисты, надежно, ведь осадка фундамента по расчетам возможна до 20 сантиметров. Но она произойдет равномерно за весь период строительства и не повлияет на несущую способность здания.
Еще одним новшеством станет теплый вентилируемый стеклянный фасад. Наши фасады отличаются тем, что мы ставим не витринное, а фасадное стекло. Оно дороже в два раза, но безопаснее. Если разбить фасадное стекло, оно превращается в пыль и никого не травмирует, а витринное летит осколками. Кроме того, фасадное стекло обладает лучшими теплофизическими характеристиками: оно толще витринного на 2-4 миллиметра и покрыто специальной пленкой.

Как решается вопрос пожарной безопасности этого высотного объекта?
— В проекте, также впервые, предусмотрена эвакуация людей с крыши здания с помощью вертолета. Но мы учли, что посадить вертолет на крышу горящего здания невозможно, это опасно с точки зрения дополнительных нагрузок на дом. Поэтому проектом предусмотрена специальная корзина для эвакуации людей. Такая система предназначена только для тех, кто не успеет эвакуироваться по дополнительным незадымляемым лестничным клеткам. У нас таких лестниц две, хотя обычно в высотных зданиях предусмотрена одна. Но если учесть, что автоматизированная система пожаротушения полностью автономна (строится отдельный пожарный резервуар емкостью 300 кубических метров) и надежна, то возгорание здания практически невозможно.
№27(92) от 3 Июля 2006/business-class.su/

---