09.10.2024 Как отметил ВС, если условия договора аренды объектов теплоснабжения, с которыми согласился арендатор, предусматривает возложение на него обязательства по обеспечению выполнения всех требований законодательства о пожарной безопасности, то их нельзя переложить на собственника

По мнению одной из экспертов «АГ», на практике суды иногда формально относятся к установлению обстоятельств дела в подобных случаях, возлагая все бремя ответственности исключительно на собственника вразрез иным обстоятельствам. Другой полагает, что Верховный Суд указал правильный вектор разрешения аналогичных спорных ситуаций. Третий пояснил, что обязанность арендодателя соблюдать правила пожарной безопасности – это не гражданско-правовая, а публичная обязанность перед государством, за исполнение которой может в ряде случаев отвечать арендатор.
30 сентября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС24-7922 по делу № А55-877/202, в котором разъяснено, в каких случаях местная администрация города не обязана выполнять предписания по пожарной безопасности в отношении ее имущества.

В конце ноября 2018 г. Администрация городского округа Тольятти сдала ПАО «Т Плюс» в аренду муниципальные объекты теплоснабжения и горячего водоснабжения, в том числе две котельные. По условиям договора арендатор обязался своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт указанных объектов. В свою очередь, п. 2.2.3 арендного договора обязывал его содержать арендуемое имущество согласно нормам технической эксплуатации, правилам пожарной безопасности, санитарным нормам. Согласованные затраты арендатора на капремонт по условиям договора могли быть компенсированы путем снижения размера арендной платы на основе допсоглашения. Впоследствии стороны перезаключили договор аренды в отношении тех же объектов на аналогичных условиях.

В декабре 2021 г. ГУ МЧС России по Самарской области провело выездную проверку арендуемых объектов и выдало Администрации ряд предписаний о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах и об устранении выявленных нарушений, которые не были устранены после аналогичной проверки и выдачи предписаний в ноябре 2019 г. Суд признал предписания ГУ МЧС правомерными (дела № А55-7818/2022 и А55-7828/2022) со ссылкой на то, что устранение выявленных нарушений возможно только путем капремонта зданий, обязанность по осуществлению которого возложена на собственника объекта недвижимости. При этом суд отклонил ссылку Администрации на п. 2.2.3 арендного договора от 30 ноября 2018 г., поскольку в нем не определена обязанность «Т Плюс» произвести капремонт в целях соблюдения норм пожарной безопасности.

При заключении нового договора аренды 29 апреля 2022 г. в отношении того же имущества стороны в п. 2.2.3 установили, что именно арендатор обязан своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности, предписаний, постановлений, иных законных требований государственного пожарного надзора. В п. 4.4 договора указывалось, что арендатор несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности как режимного, так и капитального характера. Кроме того, «Т Плюс» получил право заключать договоры подряда, оказания услуг, иные договоры с третьими лицами с целью эксплуатации, надлежащего технического обслуживания и ремонта имущества.

Далее Администрация предъявила иск об обязании арендатора обеспечить пожарную безопасность в арендуемом имуществе. Истец ссылался на то, что ответчик в нарушение требований законодательства о пожарной безопасности и условий договора аренды не выполняет принятые на себя обязательства по выполнению требований и предписаний уполномоченных органов на муниципальных объектах теплоснабжения.

Суд посчитал, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. Он указал, что предписания УМЧС выданы Администрации как собственнику спорных объектов недвижимости, который должен обеспечить выполнение правил пожарной безопасности. Устранение выявленных нарушений требований пожарной безопасности возможно только путем капремонта, обязанность по его проведению возложена на собственника. Апелляция и кассация согласились с этим.

При этом окружной суд добавил со ссылкой на Закон о теплоснабжении, что обязанность арендатора объектов теплоснабжения направлена на поддержание в исправном состоянии имущества, непосредственно используемого в процессе теплоснабжения, а выявленные контролирующим органом замечания не влияют на обеспечение теплоснабжения. Выполнение перечисленных в иске работ повлечет изменение параметров конструкций здания (изменение размеров дверных проемов, лестничных проемов и маршей, высота и угол наклона ступеней), однако из условий договоров аренды не следует, что арендатор обязан проводить реконструкции объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Изучив кассационную жалобу Администрации, Верховный Суд напомнил, что в отношении различных видов аренды обязанность по проведению капремонта может быть возложена на арендатора законом или договором. В силу п. 2 ч. 1 ст. 28.3 Закона о теплоснабжении арендатор объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязан поддерживать их в исправном состоянии, проводить их текущий и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание.

В этом деле, заметила Экономколлегия, стороны согласовали условие о том, что арендатор обязан своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности, в том числе капитального характера, предписаний, постановлений и иных законных требований должностных лиц пожарной охраны или государственного пожарного надзора. Такое условие договора соответствует п. 2 ч. 1 ст. 28.3 Закона о теплоснабжении. Однако суды не учли, что обществу «Т Плюс» в аренду переданы объекты теплоснабжения, в отношении которых вышеуказанным Законом установлены особые правила использования и обязательства арендатора. Кроме того, в силу требований Закона о пожарной безопасности ответственность за нарушение требований такой безопасности несут в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

В Обзоре судебной практики ВС РФ за второй квартал 2006 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 27 сентября 2006 г., в частности, отмечено, что при аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий с учетом изменения назначения объекта, установки иного технологического оборудования. Стороны договора аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность. Если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя – в зависимости от того, чье противоправное поведение способствовало правонарушению.

Верховный Суд добавил, что требования пожарной безопасности относительно эвакуационных путей и выходов варьируются в зависимости от количества работающих людей на объекте защиты, а также от расположения работающих в тех или иных помещениях. Численность персонала в спорных зданиях, расположение работников в помещениях объектов теплоснабжения определяет теплоснабжающая организация, которая обязана обеспечить соблюдение требований пожарной безопасности работающих сотрудников в части эвакуационных путей и выходов. В связи с этим вывод судов о том, что у ответчика нет обязанности выполнить на арендованных объектах теплоснабжения работы в целях обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности и устранения нарушений данных требований, выявленных УМЧС в период владения и пользования «Т Плюс» спорным имуществом, сделан без учета приведенных норм права и условий договора аренды от 29 апреля 2022 г.

При рассмотрении дел № А55-7818/2022 и А55-7828/2022, как пояснил ВС, суды проверяли законность предписаний УМЧС об устранении выявленных на спорных объектах теплоснабжения нарушений требований пожарной безопасности до заключения сторонами договора аренды от 29 апреля 2022 г., поэтому правовой вывод о наличии именно у Администрации обязанности по устранению выявленных нарушений путем проведения капремонта, сделанный к тому же без учета специальных требований Закона о теплоснабжении, не имеет преюдициального характера для рассмотрения текущего спора, касающегося исполнения обязательств по указанному договору аренды.

Суды также не указали, по каким основаниям ими не принят во внимание довод истца о наличии у ответчика в силу условий договора аренды от 29 апреля 2022 г., Закона о пожарной безопасности, Закона о теплоснабжении обязательства за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности, в том числе определить на объекте место хранения технической документации на системы противопожарной защиты, осуществлять при необходимости работы капитального характера.

Кроме того, вывод суда округа о том, что работы по изменению ширины дверных проемов и ступеней лестниц являются реконструкцией объектов, сделан без учета положений п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса и не влияет на решение вопроса о необходимости соблюдения арендатором объекта теплоснабжения правил пожарной безопасности исходя из урегулированного договором аренды объема обязанностей арендатора, назначения объекта, установленного в нем оборудования, количества сотрудников и т.п.

В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова отметила, что в этом деле Верховный Суд счел, что бремя содержания собственником своего имущества не всегда лежит на собственнике, а может быть возложено на иное лицо, когда это предусмотрено договором или законом. «В рассмотренном случае касательно содержания недвижимости в соответствии с требованиями пожарной безопасности он указал на наличие таких “иных случаев”: это требования закона, которым установлены особые правила использования и обязательства арендатора объекта теплоснабжения и сами условия заключенного договора аренды, согласно которому на арендатора возложена обязанность по выполнению работ, направленных на обеспечение требований пожарной безопасности на арендуемом объекте», – указала она.

При этом, добавил эксперт, ВС указал, что работы по изменению ширины дверных проемов и ступеней лестниц не всегда являются реконструкцией объекта недвижимости, следовательно, арендатор, в силу наличия в договоре условия о возложении на него обязанностей по выполнению работ, направленных на обеспечение требований пожарной безопасности на арендуемом объекте, обязан выполнить указанные работы. «Ключевые выводы Суда, разъясняющие, что собственник не всегда несет бремя содержания своего имущества и судам необходимо выяснять, имеется ли иное условие, которое может быть предусмотрено как договором, так и законом, повлияют на судебную практику. Судебная практика, с которой я зачастую сталкиваюсь, складывается таким образом, что суды порой формально относятся к установлению обстоятельств дела. Они, установив собственника имущества и ссылаясь на нормы ст. 210 ГК РФ, возлагают все бремя ответственности исключительно на собственника вразрез с наличием иных обстоятельств. При этом суды в решениях указывают, что собственник, выполнивший соответствующие работы или возместивший убытки, вправе взыскать их в порядке регресса с лица, которому передано право владения и пользования объекта недвижимости», – рассказала Светлана Немчинова.

Адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов считает, что ВС РФ указал правильный вектор разрешения аналогичных спорных ситуаций. «При заключении договора аренды от 29 апреля 2022 г. сторонами были согласованы его условия и взаимные обязательства, в том числе касающиеся пожарной безопасности. Эти условия не противоречили федеральным законам и другим НПА. В соответствии с условиями договора, именно арендатор должен нести обязанности по соблюдению на объектах пожарной безопасности и принимать для этого соответствующие меры. Согласно спорному договору, именно арендатор несет ответственность режимного и капитального характера в данном случае. ВС еще раз подчеркнул, что не только на собственников распространяется обязанность приводить объекты в соответствие с требованиями и предписаниями, но и на лиц, имеющих в силу закона или договора право пользоваться или распоряжаться ими», – отметил он.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко пояснил, что обязанность администрации соблюдать правила пожарной безопасности – это не гражданско-правовая, а публичная обязанность перед государством. «Администрация может переложить ее выполнение на другое лицо – арендатора по договору аренды, но при этом она все равно остается обязанной перед государством. Это означает, что администрация, с одной стороны, обязана исполнять предписания МЧС, с другой стороны, одновременно с этим она имеет право требовать исполнения от арендатора обязанностей по договору аренды, в том числе, если таковые фактически направлены на исполнение предписания МЧС. Суды нижестоящих инстанций эту одновременность не учли, что привело к обоснованной отмене ВС их судебных актов», – заключил он.
⇲

---