| последняя | В обсужденнии 0 реплик |
[16.06.2017 12:50:01] | | Всем добрый день!
Устроился в управляющую компанию инженером по ПБ. Управляйка обслуживает таун-хаусы двухэтажные, блоками по 4-16 квартир.В виду присутствия общих чердаков и общих инженерных коммуникаций это у нас полноценный Ф1.3.
В ряде домов установлена радиоканальная АПС: Авроры-ДР и сирены-Р. Автономников нет. Выведено на пульт, установленный в КПП.
По логике работы при сработке в одной квартиры начинается срабатывание сирен-р во всех остальных квартирах.
Система смонтирована, передана УК и даже работает (с косяками).
Основных проблем две.
Проблема первая (область-более пожарная): в квартирах автономников нет, зато есть Авроры-ДР. Которые по сертификату в отличие от Аврор-ДСР и Аврор-ДОР не являются автономными извещателями, т.е. п. 7.3.3. СП по многоквартирным зданиям уже не выполняем, так как . То есть система с одной стороны лучше, чем автономник, с другой стороны минимальные требования п.7.3.3 не выполнены.
Оставить или предписать заменить ДР на ДСР-ДОР или ставить рядом автономник?!.
Проблема вторая (область более юридическая).
Как раскладывать затраты на ТО и ответственность за эксплуатацию?
Позиция работодателя (ЖЭКа): в виду отсутствия нормативных требований по обязательному оснащению таунхаусов централизованной АПС установка таковой системы это дело добровольное (оплачивал застройщик), финансирование обслуживания за счет тарифа на ОДИ МКД не производить, брать на ТО при условии отдельной строки в квитанции, а в идеале вообще не брать. Позиция собственников в том, чтобы без доп. платежей ЖЭК все делал.
То есть вопрос, где делить единую систему на частноеобщедомовое и кто за что должен платить.
По идее, под общедомовое имущество в данной системе подходят разве что РРОПы, ПУ, блоки индикации, РИПы и т.д.. Внутриквартирное оборудование (Авроры-ДР, сирены-р и прочее) по идее-имущество и головная боль собственника квартиры, и у него должен быть прямой договор с обслуживающей организацией. Обслуживающая организация формирует договор на ТО всей системы.
Конечно, так им удобнее и в целом логичнее, т.к. работать все будет, только если обслуживать все и регулярно. Но есть маленький нюанс.
В виду того, что это жилье, удобство проведения ТО скверное: хочу пущу,хочу не пущу. А из-за тех, кто не пускает, страдает тот, кто добровольно платит ,т.е. из-за неплательщиков звенеть будет у всех.
И самый главный вопрос - при чем тут ЖЭК, т.к. обязательного наличия адресной АПС в квартирах двухэтажных домов Ф1.3 не требуется. |
 | |
|
[19.06.2017 8:17:31] | | Нашелся проект радиоАПС; фактическое исполнение тоже посмотрел. Там по проекту!!! на этаж из 5 жилых комнат один извещатель в коридоре, ручник, сирена-р и все. |
| |
|
[19.06.2017 15:49:34] | | А нельзя ли, переконфигурировать РРОП таким образом, чтоб неплательщиков можно было отключить, ну отключить раздел, до уплаты. Хотя это конечно дикий колхоз, и крайне сложно зарегистрировать это дело юридически. Этож не интернет все-таки. |
| |
|
[04.07.2017 11:37:30] | | Разбираюсь далее в этой ситуации. Вопрос ИМХО плавно перетекает в юридическую область, не покидая при этом пожарную.
В области ЖКХ есть действующие документы, упоминающие про АПС и прочую пожарную автоматику.
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.02.2017) "О минимальном перечне услуг и работ,необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".
Раздел II. Работы, необходимые для надлежащего содержания
Пункт 20. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме:
...
техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;
контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.
Все, точка. По логике пункта 20 наплевать, каким образом появилась система АПС, добровольно или по нормативу. Никаких ссылок о том, надо-не надо, так же нет. То есть нет ТО - формальное нарушение п. 20.
Далее еще один актуальный вопрос - а что есть общедомовое имущество в плане АПС? Ни в одном документе конкретики так же не наблюдается.
В ПП N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" про АПС ни слова, только про электропитание АПС есть.
По логике вещей в данной ситуации общедомовым оборудованием можно признать РРОПы, источники резервного питания и извещатели на чердаках+ оборудование центрального поста полностью.
Хотя опять же по логике вещей, с какого хрена именно УК должна нести ответственность за это? Тот же интернет и телефония это собственность провайдера, а не УКшки. Акта на передачу системы АПС УК нет, формально пока она принадлежит застройщику. |
| |
|
[04.07.2017 12:07:46] | | Какие-то акты имеются? О вводе в эксплуатацию... передачи на баланс и т.п.? |
| |
|
[04.07.2017 12:42:19] | | Разгребаю документы предшественнника, из актов пока что нашлось следующее:
1) Акт комплексного опробования с визой предшественника;
2) Ведомость передаваемого оборудования с визой предшественника: по каждому дому отдельно, по пункту охраны отдельно.
3) Акт приема-передачи документации (паспорта на оборудование, акты, ведомости)
КС-2,КС-3, вероятно, у заказчика (застройщика). Акта приема-передачи системы АПС формата Застройщик-УК так же нет.
С точки зрения нашего юриста наличие ведомости передаваемого оборудования без акта приема-передачи не является свидетельством передачи системы АПС в нашу собственность, т.е. по факту она принадлежит застройщику.
Меня лично весьма смущает надпись в ведомости "принял представитель заказчика", т.е. предшественник расписался в принятии. |
| |
|
[04.07.2017 13:00:12] | | Значит Акта о вводе в эксплуатацию нет? |
| |
|
[04.07.2017 13:05:12] | | Значит, получается, нет. В списке исполнительной документации такой документ отсутствует.
Сейчас оценивается вопрос правомерности подписания актов нашим представителем, т.к. монтаж УК не оплачивала, соответственно, заказчиком не являлась. |
| |
|
[04.07.2017 13:08:07] | | По идее, (все послать нафиг :) надо осметить работы по восстановлению систем, т.к. наверняка они в не очень рабочем состоянии и оценить стоимость ТО всех этих систем.
Далее, пусть собственники на общем голосовании принимают решение - платить или не платить, нуна им это все или не нуна...
Т.о., Вы снимаете с себя ответственность, если не дай Бог что произойдет, а системы не отработали.. |
| |
|
[04.07.2017 13:17:22] | | Состояние системы условно-рабочее, после монтажа чуть больше полугода, но первые ласточки уже полезли.
Ключевой вопрос в том, чья это система и кто должен ее повесить себе на шею. И самый большой вопрос, почему именно ЖЭК должен ею заниматься. Система добровольная, обязательности нет. Лицензии у ЖЭКа так же нет.
А самая большая острота проблемы в том, что система уже стоит.
|
| |
|
[04.07.2017 13:31:49] | | Никто не обязан, т.к. система не введена в эксплуатацию!
Обслуживать без лицензии ни ЖЭК ни УК не имеет права...
Пусть решает общее собрание собственников, что делать с условно рабочей системой.. |
| |
|
[06.07.2017 11:33:29] | | Препарируем ситуацию дальше.
С точки зрения юриста, любой акт с комплексным опробованием, а тем более ведомость переданных приборов, оборудования и т.д. даже при наличии противоречия в том, что предшественник не был представителем заказчика (монтаж оплачен застройщиком) в случае наличия больших проблем будет рассматриваться судом общей юрисдикции как свидетельство того, что система наша.
Только арбитражный суд будет уточнять вопрос наличия полномочий лиц ,подписывавших акт и т.д..
Соответственно, по мнению юриста роковая ошибка уже сделана, АПС придется брать под свою опеку. В том смысле, что поздно пить Боржоми, если представители УК подписали акты, подписание акта комплексного опробования вполне подходит по содержанию к акту по приемке всей системы.
Раз с ней жить дальше, придется делить ее на общедомовую и частную, т.е. как я думаю, передавать внутриквартирные радиоизвещатели и оповещатели собственникам. Оставлять только радиорасширители, пультовое оборудование и источники резервного питания.
Изучаю нормативы ЖКХ касаемо разделения АПС на общедомовуюиндивидуальную, пока ничего определенного не нашел.
Ситуация отличается, например, от МКД с дымоудалением и тепловыми ПИ в прихожей, т.к. там вся система будет общей, здесь же без внутриквартирного оборудования одной квартиры остальные будут вполне себе работать.
Цель, похоже, сужается в разделении системы на часть собственника, часть - общедомовую, с определением зон разграничения ответственности и выход на заключение прямых договоров собственнников с лицензиатом по ТО внутриквартирки.
На собрание собственников нужно выходить с уже готовым решением. |
| |
|
[25.07.2017 12:39:20] | | По крупицам собирается информация.
Добровольно-условная АПС должна была устанавливаться в помещении... пожарного поста!
То есть в таком случае логика определенная в принципе есть: АПС (пусть и неполно-кастрированная), пульт, реагирование обученного персонала, тушение возгорания.
В случае установки пультового оборудования на вахте с двумя обычными вахтерами таковая логика в принципе отсутствует.
Приходила обслуживающая организация, варианты по прямым расчетам, передаче оборудования в их собственность, разделение оборудования по уровням владения (общедомовое и частное) и т.д. им не интересны, их желание - выполнение работ по ТО и ППР на чужом исправном оборудовании. Понятное и логичное желание подрядчика, его позицию понимаю (и сам бы на его месте так делал).
И я как думаю, как только в договоре на ТО появится наша печать и подпись, оспаривать что-то по принадлежности (собственности) системы будет уж поздно.
Вариант как выход - подарить эту систему какому-нибудь ЧОП, и пусть он всецело как собственник системы ею занимается, реагирует и собирает деньги с жильцов (сколько хочет). У УК все равно нет лицензии, чтобы осуществлять деятельность по ТО. |
| |
|
[25.07.2017 15:37:47] | | Если УК эта система, и возможный гешефт с нее неинтересны, то это оптимальное решение, мне кажется. |
| |
|
[26.10.2017 12:48:46] | | Ситуация потихонечку (а может быть, к счастью), подходит к логическому завершению.
Политическое давление со стороны третьих лиц на УК привело к тому, что вынужденно подписали акты по приемке АПС, правда, с неопределенным статусом (вся система охарактеризована как общедомовое имущество, так что не подаришь...). Также под давлением третьих лиц будем работать с придворным подрядчиком.
Остался последний, в принципе, самый важный вопрос - по реагированию на сработки. Установлена рабочая объектовая станция С-М, сигнал уходит в ближайшую ПЧ. От наших вахтеров требуют выхода на дом с целью проверки ситуации и отбоя тревоги или подтверждения. С учетом низкой дисциплины вахтеров полноценного реагирования на сработку ждать неоткуда.
Сама мысль о реагировании на срабатывания в чужой квартире не совсем обоснованы ,т.к. имущество не наше, ключей от квартир нет. Обязательств по реагированию на сработки в договоре на ТО нет. По моему мнению УК не должна этим заниматься (охраной и реагированием чужой частной собственности), кроме того, что касается общедомовой собственности (тех. чердака). Как максимум позвонили собственнику о сработке и встретили подъехавший экипаж. |
| |
|
| | | Ответ пойдет СЮДА |
|